סיכויי זכייה במחיר למשתכן: מה באמת מראים נתוני ההגרלות מ-2016 ועד 2026

סיכויי זכייה במחיר למשתכן תלויים בעיקר בעיר ובהגרלה הספציפית, לא בתוכנית כולה. לפי נתוני ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (עיבוד האתר), בשנים 2024–2026 התחרו בחציון כ-50–60 משקי בית על כל דירה בהגרלה ראשונה בעיר. אבל יש ערים עם פחות מנרשם אחד לדירה, ויש הגרלות עם מאות נרשמים לכל דירה.

במדריך הזה נעבור על מה שעשר שנים של נתונים מראות: איך התחרות השתנתה משנה לשנה, אילו הגרלות היו הצפופות ביותר ואילו כמעט ריקות, ואיך כללי העדיפות (מילואים, בני מקום ונכים) משנים את הסיכוי בפועל. אם אתם עוד לא בטוחים שאתם זכאים, את תנאי הזכאות וההרשמה תמצאו באתר האחות דירה בהנחה.

איך מודדים סיכויי זכייה במחיר למשתכן

לפני המספרים, חשוב להבין איך הם נמדדים. בהגרלה ראשונה ההרשמה היא לפי עיר: מי שנרשם לעיר מסוימת נכנס לכל הפרויקטים שלה באותו סבב. לכן כמעט לכל הפרויקטים באותה עיר ובאותה הגרלה מופיע אותו מספר נרשמים בדיוק.

המשמעות: אם מחלקים את מספר הנרשמים בכל פרויקט במספר הדירות שלו, מקבלים תמונה מנופחת של התחרות. המדד הנכון הוא ברמת העיר וההגרלה:

• נרשמים – בערך מספר הנרשמים הגבוה ביותר מבין הפרויקטים של העיר באותה הגרלה.
• דירות – סך כל הדירות שהוצעו בעיר באותה הגרלה.
• היחס – נרשמים חלקי דירות. יחס של 50 אומר שבממוצע התחרו 50 משקי בית על כל דירה.

גם המדד הזה הוא קירוב. משק בית יכול להירשם לעד שלוש ערים, כך שאותו אדם נספר בכמה מקומות, וחלק מהזוכים מוותרים בהמשך. ועדיין, זו הדרך הסבירה ביותר להשוות בין ערים ושנים.

עשר שנים במספר אחד לכל שנה

הטבלה מציגה את החציון של יחס הנרשמים לדירה בהגרלות ראשונות, לפי שנה. החציון הוא הערך האמצעי: חצי מההגרלות באותה שנה היו צפופות יותר, וחצי פחות.

מקור: נתוני ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (עיבוד האתר). הנתונים נכונים ל-18.10.2026.

כמה דברים בולטים מהטבלה:

1. 2016 הייתה שנה צפופה מאוד. התוכנית רק יצאה לדרך, היו מעט הגרלות ומעט דירות, והביקוש היה גבוה.
2. 2017–2020 היו השנים ה"קלות". ב-2017 לבדה הוצעו עשרות אלפי דירות בהגרלות, כולל ההגרלה הגדולה של יוני 2017. כשההיצע גדול, היחס יורד.
3. 2021 היא שנת מעבר. היו בה רק חמש הגרלות עיר ראשונות, כך שהחציון שלה לא מייצג הרבה.
4. מ-2022 התחרות עלתה בהדרגה, ובשנים 2024–2026 היא התייצבה על כ-50–60 נרשמים לדירה בחציון.

את הרקע ההיסטורי לשינויים האלה, כולל המעבר למחיר מטרה, תמצאו במדריך ההיסטוריה של מחיר למשתכן.

ההגרלות הצפופות ביותר והריקות ביותר

החציון מסתיר קצוות קיצוניים. אלה כמה מההגרלות שבהן התחרות הייתה הגבוהה ביותר, ברמת עיר והגרלה:

הדפוס ברור: התחרות הקשה ביותר מופיעה כשעיר מבוקשת מציעה מעט מאוד דירות. כמה עשרות דירות מול עשרות אלפי נרשמים יוצרות יחסים של מאות לדירה.

בצד השני יש הגרלות שבהן נרשמו פחות משקי בית מאשר דירות. למשל קריית ים במרץ 2018 (כ-560 דירות מול כ-160 נרשמים), נהריה ב-2018, וכרמיאל ועכו בנובמבר 2017. במקרים כאלה חלק מהדירות נשארו פנויות ועברו להגרלות המשך. על כך בהרחבה במדריך הגרלות המשך במחיר למשתכן.

את הרשימה המלאה של ההגרלות הצפופות והפחות צפופות אפשר לראות בעמוד התחרותיות בהגרלות.

מה קרה בהגרלה 11 (יולי 2026)

ההגרלה הגדולה האחרונה בנתונים, "הגרלה גדולה – מאי 2026", נערכה בסוף יולי 2026. לפי הודעות המשרד הוצעו בה 7,922 דירות ב-19 ערים, ונרשמו אליה 114,848 משקי בית. כלומר כ-14.5 משקי בית לדירה בממוצע ארצי, כשכל משק בית יכול להירשם לעד שלוש ערים.

ברמת העיר, לפי עיבוד האתר, הפערים היו גדולים:

• מעלה אדומים – כ-1,660 דירות, בערך 12 נרשמים לדירה.
• קריית גת – כ-1,430 דירות, בערך 18 נרשמים לדירה.
• כפר סבא – כ-1,045 דירות, בערך 35 נרשמים לדירה (ההודעה הרשמית דיברה על כ-38.7 אלף משקי בית שנרשמו לכפר סבא לבדה).
• ראשון לציון – כ-150 דירות, יותר מ-150 נרשמים לדירה.
• רחובות – 30 דירות בלבד, יותר מ-250 נרשמים לדירה.

הלקח: גם בתוך אותו סבב, הבחירה בעיר יכולה לשנות את יחס התחרות פי עשרה ויותר. פירוט מלא יש בעמוד הגרלה גדולה – מאי 2026.

כללי העדיפות: למה הסיכוי שלכם שונה מהממוצע

היחס "נרשמים לדירה" מתאר את כלל הנרשמים. בפועל, ההגרלה נערכת בשכבות, והסיכוי של כל משק בית תלוי בקבוצה שלו. לפי משרד הבינוי והשיכון, סדר ההגרלה הוא:

1. נכים רתוקים לכיסא גלגלים – במחיר מטרה, דירה אחת לכל 30 דירות (לפחות אחת).
2. משרתי מילואים – מאז תוכנית "ממילואים למפתח" (אפריל 2026), כ-50% מהדירות בכל הגרלה ובכל עיר, מתוכן כמחצית ללוחמים. ההגרלה הראשונה שבה הכלל הזה הופעל הייתה הגרלה 11.
3. בני מקום – מי שגר ברשות 3 שנים אחרונות, או 4 מתוך 10 השנים האחרונות. מכסה של עד 20% מהדירות. במחיר מטרה סך כל העדיפויות מוגבל ל-73% מהדירות, והעודף יורד מחלקם של בני המקום.
4. כל שאר הנרשמים.

מה זה אומר בפועל? משרת מילואים פעיל מתחרה קודם כול על מכסה של כמחצית מהדירות, מול קבוצה קטנה יותר מכלל הנרשמים. בן מקום מתחרה על מכסה משלו ואחר כך שוב בהגרלה הכללית. מי שאינו שייך לאף קבוצה מתחרה על מה שנשאר, ולכן הסיכוי שלו בפועל נמוך מהיחס הכללי.

להמחשה בלבד: בהגרלה 10 (נובמבר 2025), שבה עוד חלו מכסות המילואים הקודמות (עד 50% בפריפריה ו-35% בשאר הארץ), כ-47% מהזוכים היו משרתי מילואים פעילים. בנתונים שלנו אין פירוק של הנרשמים לפי קבוצה, ולכן איננו מחשבים סיכוי מדויק לכל קבוצה.

איך להשתמש בנתונים כדי לבחור ערים

אם אתם מתכננים להירשם להגרלה הבאה, הנה דרך מעשית לחשוב על הבחירה:

• התחילו מהמקום שבו אתם רוצים לגור. דירה שזכיתם בה בעיר שלא מתאימה לכם היא לא הצלחה. מותר לוותר על זכייה לפני החתימה, אבל זכייה מבטלת את שאר ההרשמות שלכם באותו סבב.
• בדקו כמה דירות מוצעות בכל עיר בסבב. עיר עם מאות או אלפי דירות נוטה לתחרות נמוכה יותר מעיר עם כמה עשרות.
• בדקו את ההיסטוריה של העיר. בכלי סיכויי הזכייה לפי עיר תוכלו לראות את יחס הנרשמים לדירה בהגרלות קודמות, ובדירוג הערים את התמונה הרחבה.
• שימו לב לסדר ההגרלות. הערים מוגרלות לפי סדר שמתפרסם מראש. זכייה בעיר שמוגרלת קודם מוציאה אתכם מהגרלות מאוחרות יותר.
• בדקו את הפרויקט עצמו, לא רק את הסיכוי: היזם, מצב ההיתר והמחיר למ"ר. ראו איך בודקים פרויקט מחיר למשתכן.

מה הנתונים לא יכולים להגיד לכם

כדאי להיות כנים לגבי המגבלות:

• העבר לא מבטיח את העתיד. כל סבב שונה בכמות הדירות, בערים, במחירים ובכללי העדיפות.
• מספר הזוכים בנתונים לא תמיד שווה למספר הדירות, ולכן אנחנו לא מסיקים ממנו מסקנות.
• רישום כפול: משק בית שנרשם לשלוש ערים נספר בשלושתן, ולכן הסכום הארצי של הנרשמים לפי עיר גבוה ממספר משקי הבית בפועל.
• ויתורים: חלק מהזוכים מוותרים לפני החתימה, וחלק מהדירות עוברות בהמשך להגרלות המשך.

לכן כדאי להתייחס ליחס התחרות, ולכל הערכה של סיכויי זכייה במחיר למשתכן, כאל סימן כיוון. הוא עוזר להבין אם עיר מסוימת היא "הימור קשה" או "סיכוי סביר", אבל לא נותן אחוז זכייה מדויק.

רוצים לדעת כשנפתחת הגרלה בעיר שלכם?

אם יש לכם עיר או שתיים שאתם עוקבים אחריהן, אפשר להירשם להתראות במייל או בוואטסאפ על פרויקטים והגרלות חדשים בערים שתבחרו. ואם כבר יש פרויקט שמעניין אתכם ואתם רוצים לעבור עליו יחד, השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחת ייעוץ בלי עלות.