מחיר למ"ר במחיר למשתכן: איך קוראים את המחיר ומחשבים כמה תעלה הדירה
המחיר למ"ר בהגרלה הוא לא המחיר הסופי. כך מוסיפים מע"מ, מבינים את ההצמדה, מחשבים את הנחת מחיר מטרה וקוראים את נתוני המחירים לאורך השנים.
עודכן: · 6 דקות קריאה
אתר מידע עצמאי. אינו אתר ממשלתי ואינו קשור למשרד ממשלתי. המידע מבוסס על מאגרי מידע ממשלתיים פתוחים. ההרשמה להגרלות נעשית רק באתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי.
המחיר למ"ר במחיר למשתכן שמתפרסם בהגרלה אינו המחיר הסופי שתשלמו. לפי כל זכות, המחיר מוצג לפי מ"ר לא כולל מע"מ (18%) ולא כולל הצמדה. במחיר מטרה המחיר מוצג גם לפני ההנחה של 20%, עד כ-300 אלף ש"ח. כדי להעריך את מחיר הדירה מכפילים בשטח, מוסיפים מע"מ, ובמחיר מטרה מנכים את ההנחה.
במדריך נסביר צעד אחר צעד איך עושים את החישוב, נראה שלוש דוגמאות עם דירה היפותטית, ונסכם מה מראים נתוני ההגרלות על המחיר למ"ר לאורך עשר שנים. זה מידע כללי בלבד. החישוב המדויק נקבע בחוזה של כל פרויקט, ולכן לפני חתימה כדאי לבדוק אותו עם עורך דין מקרקעין ועם יועץ משכנתאות.
מה בדיוק מופיע במחיר למ"ר בהגרלה
כשאתם נכנסים לדף של פרויקט, אתם רואים מחיר אחד למ"ר. כדי להבין מה הוא אומר, צריך לדעת באיזה מסלול מדובר:
| מסלול | מה המחיר שמוצג | איך מגיעים למחיר |
|---|---|---|
| מחיר למשתכן | מחיר למ"ר בנוי שכבר כולל את ההנחה מהמכרז | שטח × מחיר, ועוד מע"מ |
| מחיר מופחת | מחיר שההנחה כבר כלולה בו | שטח × מחיר, ועוד מע"מ |
| מחיר מטרה | מחיר לפני ההנחה | שטח × מחיר, ועוד מע"מ, פחות 20% עד כ-300 אלף ש"ח |
בכל המסלולים, לפי כל זכות, המחיר שמתפרסם אינו כולל מע"מ ואינו כולל הצמדה. אין בתוכנית "אחוז הנחה" קבוע למחיר למשתכן: ההנחה מגולמת במחיר שהיזם הציע במכרז על הקרקע. את ההבדלים בין המסלולים פירטנו במדריך מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת: מה ההבדל.
מחיר למ"ר במחיר למשתכן: איך מחשבים כמה תעלה הדירה
- שטח הדירה. בדקו במסמכי הפרויקט מהו השטח שעליו מוכפל המחיר. המחיר מתייחס למ"ר בנוי, ואופן החישוב של מרפסות, מחסן וחניה נקבע במסמכים.
- הכפלה במחיר למ"ר. שטח × מחיר למ"ר = מחיר לפני מע"מ.
- הוספת מע"מ. מכפילים ב-1.18, כי שיעור המע"מ הוא 18% מאז 1.1.2025.
- במחיר מטרה בלבד: ניכוי ההנחה. 20% מהמחיר כולל מע"מ, או כ-300 אלף ש"ח, הנמוך מביניהם. ההנחה לא תעלה על מה שנקבע במכרז, ותקרת ה-300 אלף צמודה למדד המחירים לצרכן ועוד 1% בשנה, ולכן בפועל היא עשויה להיות מעט גבוהה יותר.
אחרי זה נשארת ההצמדה, שתלויה בחוזה. עליה נרחיב בהמשך.
דוגמאות חישוב עם דירה היפותטית של 100 מ"ר
הדוגמאות הבאות משתמשות בדירה היפותטית בשטח 100 מ"ר ובמחירים למ"ר שנבחרו להמחשה בלבד. הן אינן מתייחסות לפרויקט מסוים.
דוגמה 1: מחיר למשתכן, 8,000 ש"ח למ"ר
- 100 × 8,000 = 800,000 ש"ח לפני מע"מ.
- 800,000 × 1.18 = 944,000 ש"ח כולל מע"מ, לפני הצמדה.
דוגמה 2: מחיר מטרה, 11,000 ש"ח למ"ר
- 100 × 11,000 = 1,100,000 ש"ח לפני מע"מ.
- 1,100,000 × 1.18 = 1,298,000 ש"ח כולל מע"מ.
- 20% מזה הם 259,600 ש"ח, פחות מכ-300 אלף, ולכן זו ההנחה.
- מחיר אחרי הנחה: כ-1,038,400 ש"ח, לפני הצמדה.
דוגמה 3: מחיר מטרה, 14,000 ש"ח למ"ר
- 100 × 14,000 = 1,400,000 ש"ח לפני מע"מ.
- 1,400,000 × 1.18 = 1,652,000 ש"ח כולל מע"מ.
- 20% מזה הם 330,400 ש"ח, יותר מהתקרה, ולכן ההנחה מוגבלת לכ-300 אלף ש"ח.
- מחיר אחרי הנחה: כ-1,352,000 ש"ח, לפני הצמדה.
| דוגמה | מחיר למ"ר | לפני מע"מ | כולל מע"מ | הנחה | מחיר משוער |
|---|---|---|---|---|---|
| מחיר למשתכן | 8,000 | 800,000 | 944,000 | כלולה במחיר | 944,000 |
| מחיר מטרה | 11,000 | 1,100,000 | 1,298,000 | 259,600 | 1,038,400 |
| מחיר מטרה | 14,000 | 1,400,000 | 1,652,000 | כ-300,000 | כ-1,352,000 |
שימו לב לדוגמה 3: ככל שהמחיר למ"ר גבוה יותר, התקרה של כ-300 אלף ש"ח הופכת את ההנחה לקטנה יותר באחוזים. את החישוב הזה, עם המחיר של הפרויקט שמעניין אתכם, אפשר לעשות בכלי להשוואת מחיר למ"ר והערכת מחיר דירה.
ההצמדה: החלק שלא רואים במחיר
לפי ויקיפדיה, המחירים בתוכנית צמודים למדד תשומות הבנייה. זה מקור משני, וכל זכות מציין רק שהמחירים מתפרסמים ללא הצמדה. בפועל, תנאי ההצמדה נקבעים בחוזה של כל פרויקט. מה שכדאי לבדוק:
- מדד הבסיס: מאיזה מועד מתחילים למדוד את השינוי.
- על מה חלה ההצמדה: בדרך כלל על יתרות שעדיין לא שולמו, אבל זה צריך להיות כתוב בחוזה.
- מנגנוני הגבלה: האם יש תקרה או הסדר מיוחד. אם החוזה שותק, שאלו.
להמחשה בלבד: אם בדוגמה 1 ההצמדה הייתה חלה על כל הסכום והמדד היה עולה ב-3% (מספר היפותטי), התוספת הייתה כ-28 אלף ש"ח. בפועל ההשפעה תלויה בקצב התשלומים ובתנאי החוזה. פירוט על החוזה תמצאו במדריך מה לבדוק בחוזה המכר מול היזם.
מה מראים הנתונים: המחיר למ"ר לפי שנה
לפי נתוני ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (עיבוד האתר), זה המחיר החציוני למ"ר בהגרלות בכל שנה, כפי שפורסם באתר ההגרלות:
| שנה | מחיר חציוני למ"ר (ש"ח, מעוגל) | המסלול הדומיננטי בנתונים |
|---|---|---|
| 2016 | 7,600 | מחיר למשתכן |
| 2017 | 7,800 | מחיר למשתכן |
| 2018 | 7,200 | מחיר למשתכן |
| 2019 | 7,800 | מחיר למשתכן |
| 2020 | 7,600 | מחיר למשתכן |
| 2021 | 5,900 | מחיר למשתכן (מעט הגרלות) |
| 2022 | 7,700 | תמהיל: מחיר מופחת, מחיר למשתכן ומחיר מטרה |
| 2023 | 12,700 | מחיר מטרה |
| 2024 | 12,200 | מחיר מטרה |
| 2025 | 10,900 | מחיר מטרה |
| 2026 | 13,800 | מחיר מטרה |
איך לקרוא את הטבלה בלי ליפול בטעות
- המסלול משנה את המשמעות. מאז 2023 רוב ההגרלות בנתונים מסומנות כמחיר מטרה, שבו המחיר מוצג לפני ההנחה. לכן הקפיצה בין 2022 ל-2023 אינה רק עליית מחירים, וחלק ממנה נובע מאופן ההצגה.
- המחירים נומינליים. הם לא מותאמים לאינפלציה או למדד.
- תמהיל הערים משתנה. בשנה שבה הוגרלו יותר פרויקטים במרכז החציון יעלה, ובשנה עם יותר פריפריה הוא ירד.
- 2021 היא שנה חריגה. היו בה מעט הגרלות, ולכן החציון שלה פחות מייצג.
על כל התקופה, החציון הארצי עומד על כ-8,200 ש"ח למ"ר, והטווח רחב מאוד: מכ-3,200 ועד כ-25,300 ש"ח למ"ר.
הבדלים בין מחוזות
הפער בין אזורי הארץ גדול לא פחות מהפער בין שנים. לפי אותם נתונים, כך נראה המחיר החציוני למ"ר ב-2025 לפי מחוז:
| מחוז | מחיר חציוני למ"ר ב-2025 (ש"ח, מעוגל) |
|---|---|
| המרכז | 14,900 |
| ירושלים | 12,500 |
| הדרום | 10,200 |
| חיפה | 8,300 |
| הצפון | 8,100 |
במחוזות שבהם היו מעט הגרלות בשנה מסוימת, החציון רגיש יותר לפרויקט בודד. את המגמות המלאות לפי שנה ומחוז תמצאו בדף המחיר למ"ר לפי שנה ומחוז, ואת הנתונים של כל עיר בנפרד בדפי הערים.
מהמחיר למשכנתא
אחרי שהגעתם למחיר משוער, השלב הבא הוא המימון. בקצרה, לפי כללי בנק ישראל: שיעור מימון של עד 75% לחסרי דירה, הון עצמי מינימלי של 100 אלף ש"ח (או 60 אלף ש"ח ביישובים עם מענק מותנה), והבנק רשאי לחשב את השווי לפי שמאות עד תקרה שקבע בנק ישראל. את התשלום החודשי אפשר להעריך במחשבון המשכנתא באתר האחות.
רוצים עזרה להעריך פרויקט מסוים?
אם אתם רוצים לעבור יחד על המחיר של פרויקט ועל המימון שלו, השאירו פרטים לשיחת ייעוץ, כולל אפשרות לשיחה עם יועץ משכנתאות. כדי לדעת כשנפתחת הגרלה חדשה בעיר שמעניינת אתכם, הירשמו להתראות. את תנאי הזכאות וההרשמה מרכז אתר האחות דירהבהנחה.ישראל. החישובים כאן הם הערכה כללית בלבד, והמחיר המחייב נקבע בחוזה.
שאלות נפוצות
האם המחיר למ"ר במחיר למשתכן כולל מע"מ?
לא. לפי כל זכות, המחירים מתפרסמים לפי מ"ר לא כולל מע"מ ולא כולל הצמדה. כדי להגיע למחיר כולל מע"מ מכפילים ב-1.18, כי שיעור המע"מ הוא 18% מאז 1.1.2025.
איך מחשבים את ההנחה במחיר מטרה?
במחיר מטרה המחיר שמוצג באתר ההגרלות הוא לפני ההנחה. ההנחה היא 20% מהמחיר הסופי כולל מע"מ או כ-300 אלף ש"ח, הנמוך מביניהם, ולא יותר מההנחה שנקבעה במכרז. תקרת ה-300 אלף צמודה למדד המחירים לצרכן ועוד 1% בשנה.
האם במחיר למשתכן יש הנחה של אחוז קבוע?
לא. במחיר למשתכן ובמחיר מופחת המחיר למ"ר שפורסם כבר כולל את ההנחה שנקבעה במכרז הקרקע, ואין אחוז הנחה קבוע. אחוז קבוע של 20% עד תקרה קיים רק במחיר מטרה.
למה המחיר למ"ר בהגרלות קפץ מ-2023?
לפי נתוני ההגרלות, החציון עלה מכ-7,700 ש"ח ב-2022 לכ-12,700 ש"ח ב-2023. חלק מההסבר הוא שמאז 2023 רוב ההגרלות הן במסלול מחיר מטרה, שבו המחיר מוצג לפני ההנחה, ולכן אי אפשר להשוות ישירות. בנוסף, המחירים בנתונים נומינליים ומושפעים מתמהיל הערים בכל שנה.
האם מחיר הדירה במחיר למשתכן צמוד למדד?
המחירים מתפרסמים ללא הצמדה, וויקיפדיה מציינת הצמדה למדד תשומות הבנייה. תנאי ההצמדה המדויקים, כולל מדד הבסיס ועל אילו תשלומים היא חלה, נקבעים בחוזה של כל פרויקט.