מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת: מה ההבדל בין המסלולים

ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה הוא בעיקר בדרך שבה נקבעת ההנחה ובדרך שבה המחיר מוצג. במחיר למשתכן ובמחיר מופחת ההנחה כבר מגולמת במחיר למ"ר שמתפרסם. במחיר מטרה המחיר מוצג לפני ההנחה, וההנחה היא 20% מהמחיר הסופי או כ-300 אלף ש"ח, הנמוך מביניהם. יש הבדלים גם במענק הפריפריה ובעדיפויות בהגרלה.

שלושת המסלולים פועלים היום תחת השם הכולל "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. במדריך נסביר כל מסלול, נשווה ביניהם בטבלה, ונראה למה ההבדל הזה חשוב מאוד כשקוראים את הנתונים של פרויקט.

מה זה "דירה בהנחה" ואיפה נכנסים המסלולים

"דירה בהנחה" הוא שם המטריה הרשמי. הוא כולל ארבעה מסלולים:

• מחיר למשתכן – המסלול הוותיק, שהורחב ב-2015.
• מחיר מטרה – מסלול עם הנחה מוגדרת, שחזר לפעול בערך בסוף 2021.
• מחיר מופחת – מסלול רכישה שבו ההנחה מגולמת במחיר.
• דירה להשכיר – מסלול שכירות ארוכת טווח בשכר דירה של 20% מתחת למחיר השוק.

שלושת הראשונים הם מסלולי רכישה, ועליהם המדריך הזה. הם מיועדים בעיקר לחסרי דירה. משפרי דיור יכולים להשתתף רק בהגרלות המשך על דירות שנשארו. את תנאי הזכאות המלאים לא נפרט כאן; הם מוסברים באתר האחות דירהבהנחה.ישראל.

מחיר למשתכן: ההנחה נקבעת במכרז

במחיר למשתכן המדינה משווקת קרקע במכרז, והיזם שמתחייב למחיר הנמוך ביותר למ"ר לקונה זוכה בה. המשמעות לקונים:

• אין אחוז הנחה קבוע. ההנחה נגזרת מהמכרז, ומשתנה מאוד בין יישוב ליישוב.
• המחיר שמתפרסם כבר כולל את ההנחה. מה שאתם רואים באתר ההגרלות הוא המחיר המוזל.
• המחיר מוצג למ"ר, ללא מע"מ וללא הצמדה. לפי כל-זכות, צריך להוסיף מע"מ (18% היום) ואת ההצמדה שנקבעה בחוזה.

לפי ויקיפדיה, ההנחות בפועל במחיר למשתכן הגיעו בעבר לכ-26%–40% ביחס לדירות דומות בשוק, עם פערים גדולים בין אזורים. זה נתון היסטורי ממקור משני, ולא הבטחה לגבי פרויקט מסוים.

מחיר מטרה: הנחה מוגדרת עם תקרה

במחיר מטרה הכלל שונה. ההנחה מוגדרת מראש:

• 20% ממחיר הדירה הסופי כולל מע"מ, או כ-300 אלף ש"ח – הנמוך מביניהם.
• תקרת 300 אלף ש"ח צמודה למדד המחירים לצרכן בתוספת 1% בשנה.
• ההנחה לא יכולה לעלות על ההנחה שנקבעה במכרז.
• המחיר שמוצג באתר ההגרלות הוא לפני ההנחה.

זו נקודה שמבלבלת הרבה אנשים. כשאתם רואים פרויקט מחיר מטרה עם מחיר למ"ר גבוה, זה עדיין לא המחיר שתשלמו. צריך לחשב את המחיר הכולל, להוסיף מע"מ, ואז להפחית את ההנחה.

דוגמה מספרית (היפותטית)

נניח דירה שמחירה הסופי כולל מע"מ הוא 1,800,000 ש"ח. 20% ממנו הם 360,000 ש"ח. מכיוון שהתקרה היא כ-300 אלף ש"ח, ההנחה תהיה כ-300 אלף, והמחיר אחרי ההנחה יהיה כ-1,500,000 ש"ח. בדירה שמחירה 1,200,000 ש"ח, 20% הם 240,000 ש"ח, כלומר מתחת לתקרה, וזו תהיה ההנחה. המספרים להמחשה בלבד; התקרה המדויקת מתעדכנת לפי המדד.

מחיר מופחת: ההנחה בתוך המחיר

במחיר מופחת, בדומה למחיר למשתכן, ההנחה כבר מגולמת במחיר שמתפרסם. אין אחוז הנחה מוגדר. מנגנון המכרז המדויק במסלול הזה לא פורסם בצורה ברורה במקורות הרשמיים שבדקנו, ולכן לא נפרט אותו. מה שחשוב לכם כקונים: המחיר למ"ר שאתם רואים הוא המחיר אחרי ההנחה, ללא מע"מ.

טבלת השוואה: ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה ולמחיר מופחת

מקור הנתון בשורה האחרונה: נתוני ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (עיבוד האתר). המספרים כוללים הגרלות ראשונות והגרלות המשך.

מענק הפריפריה: איפה ההבדל

המענק המותנה הוא הלוואה שהופכת למענק בסוף תקופת ההתחייבות (5 או 7 שנים). הוא משולם דרך הבנק המלווה, אחרי חתימת החוזה ואחרי תשלום ההון העצמי המינימלי, בתשלום אחד.

• מחיר למשתכן: 40 אלף או 60 אלף ש"ח, לפי היישוב.
• מחיר מטרה ומחיר מופחת: סכום אחיד של 40 אלף ש"ח.

רשימת היישובים הזכאים משתנה מדי פעם, לכן בדקו את הפרויקט הספציפי. לרוכשים בדירות עם מענק יש גם יתרון במשכנתא: ההון העצמי המינימלי הוא 60 אלף ש"ח במקום 100 אלף ש"ח.

העדיפויות בהגרלה

סדר ההגרלה הכללי שמפרסם משרד הבינוי הוא: נכים, משרתי מילואים, בני מקום, ובסוף כל השאר. גם כאן יש ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה, כי חלק מהכללים מוגדרים במפורש רק במחיר מטרה:

1. נכה רתוק לכיסא גלגלים – עדיפות ראשונה במחיר מטרה, דירה אחת לכל 30 דירות (לפחות אחת).
2. משרתי מילואים – מאז אפריל 2026, במסגרת תוכנית "ממילואים למפתח", כ-50% מהדירות בכל הגרלה ובכל יישוב, מתוכן כמחצית ללוחמים. ההגרלה הראשונה שבה זה יושם הייתה ההגרלה ה-11, ביולי 2026.
3. בני מקום – עד 20% מהדירות בהגרלה.
4. במחיר מטרה – סך העדיפויות (נכים, מילואים ובני מקום) מוגבל ל-73% מהדירות, וכל חריגה יורדת ממכסת בני המקום.

איך ההבדל בין מחיר למשתכן למחיר מטרה משפיע על קריאת הנתונים

ההבדל בין המסלולים הוא לא רק תיאורטי. הוא משנה את הדרך שבה צריך לקרוא את הנתונים בעמודי הפרויקטים והסטטיסטיקה:

• עד 2021 כמעט כל ההגרלות היו מחיר למשתכן.
• ב-2022 רוב ההגרלות סווגו כמחיר מופחת.
• מ-2023 כמעט כל ההגרלות הן מחיר מטרה.

לכן המחיר החציוני למ"ר בנתונים עלה מכ-7,700 ש"ח ב-2022 לכ-12,700 ש"ח ב-2023. חלק מהעלייה הוא שינוי בשיטת ההצגה: מחיר לפני הנחה במקום מחיר אחרי הנחה. אם אתם רוצים להשוות פרויקט מחיר מטרה לפרויקט ישן של מחיר למשתכן, השתמשו בכלי להשוואת מחיר למ"ר וזכרו להפחית את ההנחה. מגמות לפי שנים ומחוזות יש בעמוד המחיר למ"ר לאורך השנים.

מה זהה בכל המסלולים

למרות ההבדלים, הרבה כללים משותפים לשלושת המסלולים:

• מפרט מחייב שקובע משרד הבינוי. אפשר לוותר על חלק מהפריטים תמורת זיכוי, ואי אפשר לבצע שינויים לפני המסירה.
• איסור מכירה במשך 5 שנים מטופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם.
• השכרה מותרת. לפי שאלות ותשובות של משרד הבינוי, אין איסור להשכיר את הדירה.
• הטבה חד-פעמית. מי שקנה או זכה באחד המסלולים לא יקבל זכאות שוב.
• משכנתא עד 75% לחסרי דירה ו-70% למשפרי דיור.

למידע על ההיסטוריה של כל מסלול, קראו את המדריך ההיסטוריה של מחיר למשתכן.

המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. התנאים המדויקים של כל פרויקט נקבעים במכרז ובחוזה, ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין לפני חתימה.

רוצים לבדוק פרויקט מסוים?

אם אתם מתלבטים בין פרויקטים במסלולים שונים, אפשר לחפש אותם במאגר הפרויקטים ולהשוות מחיר, יזם וסטטוס. רוצים שנחזור אליכם לשיחה על פרויקט או על משכנתא? השאירו פרטים. ואם אתם מחכים להגרלה ביישוב מסוים, הירשמו להתראות ונעדכן כשמתפרסמת הגרלה חדשה.