מכירה והשכרה של דירת מחיר למשתכן: מתי מותר למכור, האם מותר להשכיר ומה חל על משפרי דיור

מכירת דירת מחיר למשתכן אסורה עד 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם. לעומת זאת, השכרת הדירה מותרת: לפי משרד הבינוי והשיכון אין איסור להשכיר. משפרי דיור מחויבים למכור את דירתם הקודמת בתוך 12 חודשים מטופס 4. הסנקציות על הפרה נקבעות בכתב ההתחייבות.

ברשת מסתובבים הרבה מיתוסים בנושא: "אסור להשכיר", "אי אפשר למכור עשר שנים", "צריך לגור בדירה חמש שנים". במדריך נפריד בין מה שכתוב במקורות הרשמיים לבין מה שלא. זה מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או מיסויי. לפני מכירה או השכרה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין ועם רואה חשבון.

מכירת דירת מחיר למשתכן: כלל ה-5 או 7 שנים

לפי שאלות ותשובות של משרד הבינוי והשיכון וכל זכות, תקופת האיסור מסתיימת במועד המוקדם מבין שניים:

• 5 שנים ממועד טופס 4 (אישור האכלוס של הבניין).
• 7 שנים ממועד ההגרלה.

המשמעות המעשית: אם הבנייה מתעכבת, השעון של 7 השנים מההגרלה ממשיך לרוץ, ובמקרים רבים הוא יסתיים לפני שיעברו 5 שנים מהאכלוס. אם הבנייה מהירה, ייתכן ש-5 השנים מטופס 4 יסתיימו קודם.

שלוש דוגמאות לחישוב

הדוגמאות הבאות היפותטיות ומיועדות להמחשה בלבד. המועד המחייב הוא זה שמופיע במסמכים שלכם.

שימו לב לתרחיש השלישי: גם מי שמקבל מפתח מאוחר אינו "נעול" לחמש שנים מלאות אחרי הכניסה, כי מגבלת 7 השנים מההגרלה נגמרת קודם.

מה עם הדירות של ההגרלות הראשונות?

לפי נתוני ההגרלות של משרד הבינוי והשיכון (עיבוד האתר), בשנים 2016–2018 הוצעו בהגרלות עשרות אלפי דירות: כ-6,000 ב-2016, כ-40,000 ב-2017 וכ-26,000 ב-2018 (כולל הגרלות המשך). לגבי ההגרלות של השנים האלה, 7 שנים ממועד ההגרלה כבר עברו, ולכן מבחינת כלל ה-5/7 תקופת האיסור הסתיימה. את ההגרלות של כל שנה אפשר לראות בדף מחיר למשתכן לפי שנים. זה לא אומר שאין התחייבויות אחרות, ולכן לפני מכירה כדאי לקרוא שוב את כתב ההתחייבות ואת החוזה.

מה בדיוק אסור ומה לא ברור

הכלל הרשמי מדבר על מכירה. שאלות כמו העברה בין קרובים, מתנה או רישום הערות לטובת צד שלישי בתקופת האיסור אינן מפורטות במקורות שבדקנו. גם גובה הסנקציה על מכירה מוקדמת לא מצאנו במקור רשמי: היא נקבעת בכתב ההתחייבות ובהחלטות רשות מקרקעי ישראל. לכן:

1. אל תסתמכו על "שמועות" לגבי סכום הקנס.
2. אל תחתמו על שום הסכם מכירה, אופציה או "זיכרון דברים" בתקופת האיסור בלי ייעוץ משפטי.
3. אם יש לכם נסיבות חריגות, בררו מול המשרד או חברת הבקרה (5349*) מה האפשרויות.

השכרת דירת מחיר למשתכן: מותר

זה אולי המיתוס הנפוץ ביותר. בשאלות ותשובות של משרד הבינוי והשיכון נכתב: "אין איסור על השכרת הדירה". כלומר, אפשר לקבל מפתח, להשכיר את הדירה ולגור במקום אחר, בלי להפר את כללי התוכנית.

בכל זאת, כמה דברים שכדאי לבדוק לפני השכרה:

• המשכנתא. הבנק אישר משכנתא לדירה יחידה. אם אתם עוברים לגור בשכירות במקום אחר, בדקו עם הבנק אם יש לכך השלכה על תנאי ההלוואה. גם חישוב ההחזר מההכנסה לפי כללי בנק ישראל מביא בחשבון שכר דירה שתשלמו אם לא תגורו בדירה שקניתם.
• ביטוח. ביטוח מבנה מהבנק אינו מכסה תכולה או צד שלישי. בעל דירה משכיר צריך לבדוק אם הכיסוי מתאים.
• מיסוי. הכנסה משכירות עשויה להיות חייבת במס. זה תחום של רואה חשבון ולא של המדריך הזה.
• חוזה שכירות. כמו בכל דירה, חוזה כתוב ומסודר עם השוכרים.

משפרי דיור: חובה למכור את הדירה הקודמת

משפרי דיור הם מי שהחזיקו יותר משליש מדירה אחת בשלוש השנים שלפני קבלת הזכאות. לפי המשרד, הם יכולים להשתתף רק בהגרלות המשך, ומי שזכה מתחייב:

• למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מטופס 4 של הדירה החדשה.
• לא לקנות דירה נוספת לפני כן.

בנוסף, שיעור המימון המרבי למשכנתא שלהם הוא 70% ולא 75%. כדאי לתכנן את המימון מראש: אם הכסף ממכירת הדירה הקודמת אמור לממן את החדשה, לוח הזמנים חייב להסתדר עם לוח התשלומים ליזם. ראו גם את המדריך משכנתא לדירת מחיר למשתכן.

המענק המותנה ותקופת ההתחייבות

ביישובים מסוימים בפריפריה הזוכים מקבלים מענק מותנה: 40 אלף או 60 אלף ש"ח במחיר למשתכן, לפי היישוב, ו-40 אלף ש"ח במחיר מטרה ובמחיר מופחת. לפי המשרד, זו הלוואה שנמחלת בסוף תקופת ההתחייבות של 5 או 7 שנים. לכן מי שקיבל מענק צריך לבדוק במיוחד את המועד המדויק שבו מסתיימת ההתחייבות לפני שמתכנן מכירה.

אחרי המכירה: אין זכאות נוספת

נקודה שכדאי להבין לפני שמוכרים: לפי המשרד, מי שרכש או זכה באחת מתוכניות הדיור במחיר מפוקח לא יוכל לקבל זכאות נוספת, לא כחסר דירה ולא כמשפר דיור. כלומר, אחרי מכירה, הדירה הבאה תיקנה בשוק החופשי.

כמה שווה הדירה ביום המכירה?

אחרי תום תקופת האיסור הדירה נמכרת בשוק החופשי, במחיר השוק. כדי להבין את הפער בין מה ששילמתם לבין השוק, התחילו מהמחיר המקורי. בכלי להשוואת מחיר למ"ר אפשר להשוות את המחיר למ"ר בפרויקט שלכם לפרויקטים אחרים באותה עיר. הערכת שווי אמיתית צריכה לבוא משמאי או ממתווך שמכיר את האזור.

רשימת בדיקה לפני מכירה או השכרה

לפני שאתם מפרסמים מודעה, עברו על השאלות האלה. רובן נענות מהמסמכים שכבר נמצאים אצלכם:

1. מה תאריך ההגרלה שלכם? הוא מופיע בהודעת הזכייה ובאזור האישי. ממנו מחשבים את 7 השנים.
2. מתי ניתן טופס 4 לבניין? את התאריך אפשר לקבל מהיזם או מהרשות המקומית. ממנו מחשבים את 5 השנים.
3. מה כתוב בכתב ההתחייבות? הנוסח שחתמתם עליו הוא המסמך המחייב, ולא מאמר באינטרנט.
4. קיבלתם מענק מותנה? אם כן, ודאו מול הבנק שתקופת ההתחייבות הסתיימה לפני מכירה.
5. מה מצב המשכנתא? מכירה מחייבת בדרך כלל פירעון של יתרת ההלוואה, ולעיתים יש עמלות פירעון מוקדם, בעיקר במסלולים בריבית קבועה.
6. איך יועברו הזכויות לקונה? בבניין חדש מצב הרישום משתנה מפרויקט לפרויקט, ולכן כדאי לברר מראש עם עורך הדין איך תתבצע ההעברה.
7. מה המשמעות המיסויית? מס שבח ומס רכישה על הדירה הבאה הם נושאים לרואה חשבון או לעורך דין.

אם התשובה לאחת השאלות לא ברורה, עדיף לעצור ולברר לפני שחותמים על משהו מול קונה או שוכר.

רוצים לתכנן את הצעד הבא?

אם אתם שוקלים מכירה, השכרה או מעבר לדירה חדשה ורוצים לעבור על המימון, השאירו פרטים לשיחה חוזרת ונשמח לעזור, כולל שיחה עם יועץ משכנתאות. מי שרוצה לעקוב אחרי פרויקטים חדשים בעיר מסוימת יכול להירשם להתראות. את תנאי הזכאות העדכניים לתוכנית תמצאו באתר האחות דירהבהנחה.ישראל. המידע כאן כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי או מיסויי.